海南自考房地產(chǎn)法有哪些考試重點(diǎn)?關(guān)于這個(gè)問題中國教育在線自考平臺(tái)小編就簡(jiǎn)單為大家說一下。
房地產(chǎn)法自考重點(diǎn)包含房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容、目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研、項(xiàng)目基本狀況調(diào)查、營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法等。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時(shí)作出正確的投資決策和營銷決策,而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)信息資料,將其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工作過程。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用
1)有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì),確定正確的發(fā)展方向;
2)有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品,搶占新市場(chǎng);
3)有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略;
4)有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量,改善經(jīng)營管理,提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容
(一)宏觀投資環(huán)境調(diào)查
(二)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
(三)目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研
(四)項(xiàng)目基本狀況調(diào)查
(五)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況
(六)項(xiàng)目開發(fā)策略建議
(七)營銷策劃和營銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研
宏觀投資環(huán)境調(diào)查
1、政治環(huán)境
2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境
3、社會(huì)文化環(huán)境
政治環(huán)境
政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等。一個(gè)國家、地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何,將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的開展。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境
國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入的發(fā)展?fàn)顩r;能源和資源狀況;城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分;社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證券市場(chǎng)情況;商業(yè)零售與貿(mào)易狀況、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民儲(chǔ)蓄和信貸情況等。
社會(huì)文化環(huán)境
居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念等。社會(huì)文化往往對(duì)整個(gè)社會(huì)有深刻影響,盡管文化有相對(duì)穩(wěn)定性,但不是固定不變的,特別是生活習(xí)慣,審美觀念往往隨著社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變化。
城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
1、一級(jí)市場(chǎng)土地出讓情況,包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價(jià)格、土地出讓金收繳情況;
2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結(jié)構(gòu);
3、全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì),不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格情況;
4、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況,包括開發(fā)量、竣工量、銷售面積及銷售金額;
5、三級(jí)市場(chǎng)交易情況;
6、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。
三、目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研
1、消費(fèi)者行為調(diào)研
2、市場(chǎng)需求容量調(diào)研
消費(fèi)者行為調(diào)研
消費(fèi)者包括房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實(shí)購買者與潛在購買者。消費(fèi)者行為調(diào)研內(nèi)容包括消費(fèi)者社會(huì)階層與數(shù)量、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、家庭人口構(gòu)成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費(fèi)傾向、房地產(chǎn)購買偏好、購買動(dòng)機(jī)、購買特點(diǎn)等。
市場(chǎng)需求容量調(diào)研
需求容量,是指有支付能力的市場(chǎng)需求容量。只有有支付能力的需求,才是現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)容量。
商品住宅市場(chǎng)需求容量調(diào)研,主要包括以下幾方面:
1)城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢(shì);
2)購買力,包括居民收入水平、儲(chǔ)蓄余額、財(cái)產(chǎn)狀況;
3)居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo),包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等;
4)居民日常消費(fèi)支出水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu);
5)不同社會(huì)階層和收入水平的居民數(shù)量及其對(duì)不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量、品質(zhì)、功能、價(jià)格的需求特點(diǎn)。
四、項(xiàng)目基本狀況調(diào)查
(1)宗地基本狀況資料
包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權(quán)屬、地形、地貌、水文地質(zhì)條件)、項(xiàng)目歷史與現(xiàn)狀資料、項(xiàng)目合作開發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項(xiàng)目有關(guān)的投資及開發(fā)經(jīng)營稅費(fèi)政策;
(2)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況
項(xiàng)目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、項(xiàng)目周邊環(huán)境、市政管網(wǎng)設(shè)施、交通狀況、公建配套與生活服務(wù)設(shè)施、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況與競(jìng)爭(zhēng)水平,主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所提供產(chǎn)品與服務(wù)的種類、數(shù)量、品質(zhì)、特點(diǎn)、營銷手段、銷售狀況等,潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)的可能性。
其中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研又包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營管理水平、資源狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位、產(chǎn)品地理位置、種類、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、成本、價(jià)格、營銷水平、銷售狀況、物業(yè)管理水平,創(chuàng)新能力與發(fā)展新產(chǎn)品的動(dòng)向。
(3)項(xiàng)目開發(fā)策略建議
1、市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研;
2、產(chǎn)品定位,包括產(chǎn)品類型、功能、品質(zhì)、項(xiàng)目總體規(guī)劃研究;
3、開發(fā)策略分析,包括項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、成本控制、價(jià)格策略等。
五、營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研
1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究
2、 市場(chǎng)供需與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)調(diào)研
3、消費(fèi)者調(diào)研,包括:消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)包括物業(yè)管理的評(píng)價(jià)、意見和要求,客戶滿意度調(diào)研;
4、企業(yè)自身產(chǎn)品與服務(wù)調(diào)研,包括:產(chǎn)品優(yōu)劣分析,在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足,產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位分析,本企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率及銷售潛力分析;
5、價(jià)格調(diào)研,包括:產(chǎn)品最適宜的售價(jià)、新產(chǎn)品的定價(jià)、老產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整及消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng);本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)同類產(chǎn)品價(jià)格的差異分析。
六、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序
(一)調(diào)研準(zhǔn)備階段
(二)正式調(diào)研階段
(三)結(jié)果處理階段
調(diào)研準(zhǔn)備階段
1、確定調(diào)研目標(biāo)
2、初步情況分析
3、制定調(diào)研計(jì)劃
正式調(diào)研階段
1、確定資料來源
2、確定資料收集方法
3、調(diào)查表及調(diào)查問卷設(shè)計(jì)
4、抽樣調(diào)查
5、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查
結(jié)果處理階段
1、資料整理分析
2、編寫調(diào)研報(bào)告
七、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法
(一)調(diào)研方法
1、全面調(diào)查法
2、重點(diǎn)調(diào)查法
3、抽樣調(diào)查法
(二)資料收集方法
1、二手資料的收集方法:查詢、交換、購買、索取、委托情報(bào)網(wǎng)收集
①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來源
二手資料的收集程序
首先應(yīng)確定需要什么資料。
第二步工作是從企業(yè)內(nèi)部搜尋二手資料。
第三步工作是從企業(yè)外部進(jìn)行搜尋。
第四步工作是對(duì)擬收集或已收集的二手資料進(jìn)行評(píng)估,即評(píng)估資料的效度。
最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的,但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料
二手資料的來源
1、內(nèi)部來源:
本人資料庫、企業(yè)檔案(會(huì)計(jì)記錄、銷售報(bào)告、其他數(shù)據(jù)資料)、企業(yè)內(nèi)部專家。
2、外部來源
(1)組織機(jī)構(gòu),包括圖書館、外國使團(tuán)、國際組織、本國政府機(jī)構(gòu)、商會(huì)或貿(mào)易促進(jìn)機(jī)構(gòu)、行業(yè)公會(huì)、出版社、研究所、銀行、消費(fèi)者組織、其他公司。
(2)文獻(xiàn)資料,包括文獻(xiàn)目錄、工商行名錄、貿(mào)易統(tǒng)計(jì)資料、報(bào)紙和期刊、綜合性工具書。
(3)電腦數(shù)據(jù)庫、互聯(lián)網(wǎng)
(4)企業(yè)外部專家
(5)營銷調(diào)研公司
2、商業(yè)資料獲取方法:向市場(chǎng)調(diào)研公司購買
3、原始資料的收集方法:
(1)訪問法:①面談?wù){(diào)查 ②郵寄調(diào)查 ③留置調(diào)查 ④電話調(diào)查
(2)觀察法:①直接觀察法 ②間接調(diào)查法
(3)實(shí)驗(yàn)法
普通法
英國法或者是普通法都要強(qiáng)調(diào)一個(gè)重要的年代,就是1066年諾曼公爵威廉征服英國。在這個(gè)時(shí)期,在英格蘭的本土上出現(xiàn)了一個(gè)王位繼承的問題,威廉認(rèn)為他自己應(yīng)當(dāng)成為英格蘭的新國王,他就帶領(lǐng)著諾曼人征服了英格蘭。威廉在征服了英格蘭之后,就開始推行他的一系列的政治法律制度變革。所以,人們通常習(xí)慣的說,1006 年這次諾曼征服開啟了普通法形成的進(jìn)程。
為了體現(xiàn)王權(quán),采取進(jìn)行土地調(diào)查、編制“末日審判書”。在這個(gè)過程中代理國王到各地方征稅的稅務(wù)官后來成為了最初的巡回法官。
普通法的本意是普遍通行的法律,通過一個(gè)個(gè)具體案例歸納總結(jié)而成,人們習(xí)慣上把普通法稱為判例法。
體現(xiàn)王權(quán)的令狀制也與普通法的發(fā)展有密切關(guān)系。令狀成為訴權(quán)憑證,無令狀就不能起訴。
注意:“程序先于權(quán)利”的普通法特點(diǎn)。
(2)衡平法:體現(xiàn)法官造法。衡平法是對(duì)普通法的補(bǔ)充。
衡平法與普通法的沖突。這種沖突以詹姆斯一世確立了“衡平法優(yōu)先”的原則而告終。
在英國法的歷史形成過程中,普通法的形成主要得益于王權(quán)和集權(quán)體制的發(fā)展,它強(qiáng)調(diào)的是一種統(tǒng)一,而衡平法的出現(xiàn)主要是補(bǔ)普通法之不足。
(3)制定法:1215年的《大憲章》是制定法發(fā)展的重要進(jìn)程。
二、美國法
美國法的形成與英國法有著最直接的淵源。
美國法的形成是在自身歷史發(fā)展過程中,按照自身的需要有選擇的對(duì)普通法進(jìn)行的取舍。從大的法律結(jié)構(gòu)和理論背景上來說,它也屬于普通法的系統(tǒng),但在一些具體的法律制度上,美國法又有其特別之處。
美國憲法:
1789年,美國第一屆聯(lián)邦國會(huì)開幕,正式宣布聯(lián)邦憲法生效。
美國憲法在其形成過程中為其后來的美國法律奠定了基礎(chǔ)。
三、英美司法體系
(一)法院組織
1.英國
上議院是實(shí)際上的最高法院。
2.美國
雙軌制的法院組織。
美國有兩套法院組織系統(tǒng):聯(lián)邦法院組織系統(tǒng)與州法院組織系統(tǒng)。
(二)美國聯(lián)邦最高法院的司法審查權(quán)
“馬布里訴麥迪遜”案件,確立了司法審查的憲法原則。
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