海南自考房地產(chǎn)法有哪些考試重點？

海南自考房地產(chǎn)法有哪些考試重點？關(guān)于這個問題中國教育在線自考平臺小編就簡單為大家說一下。

房地產(chǎn)法自考重點包含房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容、目標客戶群消費行為與市場需求容量調(diào)研、項目基本狀況調(diào)查、營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場調(diào)研、房地產(chǎn)市場調(diào)研程序、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法等。

一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義

房地產(chǎn)市場調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析房地產(chǎn)市場有關(guān)信息資料，將其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工作過程。

房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用

1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會，確定正確的發(fā)展方向；

2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場；

3）有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略；

4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營管理，提升市場競爭力。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容

（一）宏觀投資環(huán)境調(diào)查

（二）城市房地產(chǎn)市場概況

（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調(diào)研

（四）項目基本狀況調(diào)查

（五）項目所在區(qū)域市場狀況

（六）項目開發(fā)策略建議

（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場調(diào)研

宏觀投資環(huán)境調(diào)查

1、政治環(huán)境

2、經(jīng)濟環(huán)境

3、社會文化環(huán)境

政治環(huán)境

政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等。一個國家、地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動的開展。

經(jīng)濟環(huán)境

國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入的發(fā)展狀況；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分；社會固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證券市場情況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況、居民消費結(jié)構(gòu)、居民儲蓄和信貸情況等。

社會文化環(huán)境

居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特別是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變化。

城市房地產(chǎn)市場概況

1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況；

2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結(jié)構(gòu)；

3、全市房地產(chǎn)價格走勢，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價格情況；

4、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況，包括開發(fā)量、竣工量、銷售面積及銷售金額；

5、三級市場交易情況；

6、當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。

三、目標客戶群消費行為與市場需求容量調(diào)研

1、消費者行為調(diào)研

2、市場需求容量調(diào)研

消費者行為調(diào)研

消費者包括房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實購買者與潛在購買者。消費者行為調(diào)研內(nèi)容包括消費者社會階層與數(shù)量、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、家庭人口構(gòu)成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費傾向、房地產(chǎn)購買偏好、購買動機、購買特點等。

市場需求容量調(diào)研

需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現(xiàn)實的市場容量。

商品住宅市場需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面：

1）城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢；

2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產(chǎn)狀況；

3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；

4）居民日常消費支出水平與消費結(jié)構(gòu)；

5）不同社會階層和收入水平的居民數(shù)量及其對不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量、品質(zhì)、功能、價格的需求特點。

四、項目基本狀況調(diào)查

（1）宗地基本狀況資料

包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權(quán)屬、地形、地貌、水文地質(zhì)條件）、項目歷史與現(xiàn)狀資料、項目合作開發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項目有關(guān)的投資及開發(fā)經(jīng)營稅費政策；

（2）項目所在區(qū)域市場狀況

項目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、項目周邊環(huán)境、市政管網(wǎng)設(shè)施、交通狀況、公建配套與生活服務(wù)設(shè)施、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產(chǎn)品與服務(wù)的種類、數(shù)量、品質(zhì)、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現(xiàn)的可能性。

其中競爭對手調(diào)研又包括競爭對手的經(jīng)營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產(chǎn)品地理位置、種類、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業(yè)管理水平，創(chuàng)新能力與發(fā)展新產(chǎn)品的動向。

（3）項目開發(fā)策略建議

1、市場細分與目標市場調(diào)研；

2、產(chǎn)品定位，包括產(chǎn)品類型、功能、品質(zhì)、項目總體規(guī)劃研究；

3、開發(fā)策略分析，包括項目開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、成本控制、價格策略等。

五、營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場調(diào)研

1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究

2、 市場供需與競爭對手動態(tài)調(diào)研

3、消費者調(diào)研，包括：消費者對本企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)包括物業(yè)管理的評價、意見和要求，客戶滿意度調(diào)研；

4、企業(yè)自身產(chǎn)品與服務(wù)調(diào)研，包括：產(chǎn)品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產(chǎn)品市場競爭地位分析，本企業(yè)產(chǎn)品的市場占有率及銷售潛力分析；

5、價格調(diào)研，包括：產(chǎn)品最適宜的售價、新產(chǎn)品的定價、老產(chǎn)品價格調(diào)整及消費者和競爭者對價格變動的反應；本企業(yè)產(chǎn)品價格與競爭企業(yè)同類產(chǎn)品價格的差異分析。

六、房地產(chǎn)市場調(diào)研程序

（一）調(diào)研準備階段

（二）正式調(diào)研階段

（三）結(jié)果處理階段

調(diào)研準備階段

1、確定調(diào)研目標

2、初步情況分析

3、制定調(diào)研計劃

正式調(diào)研階段

1、確定資料來源

2、確定資料收集方法

3、調(diào)查表及調(diào)查問卷設(shè)計

4、抽樣調(diào)查

5、現(xiàn)場實地調(diào)查

結(jié)果處理階段

1、資料整理分析

2、編寫調(diào)研報告

七、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法

（一）調(diào)研方法

1、全面調(diào)查法

2、重點調(diào)查法

3、抽樣調(diào)查法

（二）資料收集方法

1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委托情報網(wǎng)收集

①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來源

二手資料的收集程序

首先應確定需要什么資料。

第二步工作是從企業(yè)內(nèi)部搜尋二手資料。

第三步工作是從企業(yè)外部進行搜尋。

第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。

最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料

二手資料的來源

1、內(nèi)部來源：

本人資料庫、企業(yè)檔案（會計記錄、銷售報告、其他數(shù)據(jù)資料）、企業(yè)內(nèi)部專家。

2、外部來源

（1）組織機構(gòu)，包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構(gòu)、商會或貿(mào)易促進機構(gòu)、行業(yè)公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。

（2）文獻資料，包括文獻目錄、工商行名錄、貿(mào)易統(tǒng)計資料、報紙和期刊、綜合性工具書。

（3）電腦數(shù)據(jù)庫、互聯(lián)網(wǎng)

（4）企業(yè)外部專家

（5）營銷調(diào)研公司

2、商業(yè)資料獲取方法：向市場調(diào)研公司購買

3、原始資料的收集方法：

（1）訪問法：①面談?wù){(diào)查 ②郵寄調(diào)查 ③留置調(diào)查 ④電話調(diào)查

（2）觀察法：①直接觀察法 ②間接調(diào)查法

（3）實驗法

普通法

英國法或者是普通法都要強調(diào)一個重要的年代，就是1066年諾曼公爵威廉征服英國。在這個時期，在英格蘭的本土上出現(xiàn)了一個王位繼承的問題，威廉認為他自己應當成為英格蘭的新國王，他就帶領(lǐng)著諾曼人征服了英格蘭。威廉在征服了英格蘭之后，就開始推行他的一系列的政治法律制度變革。所以，人們通常習慣的說，1006 年這次諾曼征服開啟了普通法形成的進程。

為了體現(xiàn)王權(quán)，采取進行土地調(diào)查、編制“末日審判書”。在這個過程中代理國王到各地方征稅的稅務(wù)官后來成為了最初的巡回法官。

普通法的本意是普遍通行的法律，通過一個個具體案例歸納總結(jié)而成，人們習慣上把普通法稱為判例法。

體現(xiàn)王權(quán)的令狀制也與普通法的發(fā)展有密切關(guān)系。令狀成為訴權(quán)憑證，無令狀就不能起訴。

注意：“程序先于權(quán)利”的普通法特點。

（2）衡平法：體現(xiàn)法官造法。衡平法是對普通法的補充。

衡平法與普通法的沖突。這種沖突以詹姆斯一世確立了“衡平法優(yōu)先”的原則而告終。

在英國法的歷史形成過程中，普通法的形成主要得益于王權(quán)和集權(quán)體制的發(fā)展，它強調(diào)的是一種統(tǒng)一，而衡平法的出現(xiàn)主要是補普通法之不足。

（3）制定法：1215年的《大憲章》是制定法發(fā)展的重要進程。

二、美國法

美國法的形成與英國法有著最直接的淵源。

美國法的形成是在自身歷史發(fā)展過程中，按照自身的需要有選擇的對普通法進行的取舍。從大的法律結(jié)構(gòu)和理論背景上來說，它也屬于普通法的系統(tǒng)，但在一些具體的法律制度上，美國法又有其特別之處。

美國憲法：

1789年，美國第一屆聯(lián)邦國會開幕，正式宣布聯(lián)邦憲法生效。

美國憲法在其形成過程中為其后來的美國法律奠定了基礎(chǔ)。

三、英美司法體系

（一）法院組織

1.英國

上議院是實際上的最高法院。

2.美國

雙軌制的法院組織。

美國有兩套法院組織系統(tǒng)：聯(lián)邦法院組織系統(tǒng)與州法院組織系統(tǒng)。

（二）美國聯(lián)邦最高法院的司法審查權(quán)

“馬布里訴麥迪遜”案件，確立了司法審查的憲法原則。

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